Lors de la vente d’un bien immobilier, le vendeur ou l’expert immobilier est tenu d’avertir l’acheteur de tous les vices et défauts du bien immobilier. On parle ainsi de vices cachés tous défauts non mentionnés par le vendeur avant la signature du contrat de vente. Selon l’article 1641 du Code civil, le propriétaire est responsable des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à son usage, ou qui diminuent cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’en aurait payé qu’un moindre prix s’il avait pris connaissance des défauts. La garantie des vices cachés vise ainsi à protéger l’acquéreur contre des défauts cachés.

Que peut-on considérer comme un vice caché ?

Afin que la garantie des vices cachés soit mise en œuvre, le vice caché doit rendre le bien impropre à sa destination.

Les vices cachés peuvent être de nature différente. Par exemple, une infiltration d’eau dans une pièce ou un système d’évacuation ne répondant pas aux normes peuvent être considérés comme des vices cachés dans un bien immobilier.

Comment mettre en jeu la garantie des vices cachés dans l’immobilier ?

Prouver l’existence du vice et son caractère caché

Détecter un défaut ne suffit pas pour engager la responsabilité du vendeur. En effet, afin de faire jouer la garantie des vices cachés de l’article 1641 du Code civil, vous devez réussir à prouver que les défauts étaient déjà présents avant la vente sans qu’une inspection puisse les mettre en évidence.

À noter : si le vendeur vous a informé de l’existence du vice, vous n’aurez aucun recours possible. Cela s’applique également pour tous les défauts révélés par un diagnostic.

Pour prouver l’existence de vices cachés dans l’immobilier, vous avez la possibilité de recourir à des attestations ou des devis de réparation. La meilleure façon de bénéficier de la garantie des vices cachés est de faire procéder à une expertise. Si vous ne trouvez pas un expert agréé, il vous suffit de consulter la liste des experts au tribunal le plus proche de vous.

Agir contre le vendeur

Une fois que la présence de vice caché est prouvée, le propriétaire doit informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Dans le cas de non-réponse de ce dernier, le propriétaire peut saisir le tribunal de grande instance. Selon l’article 1648 du Code civil, la garantie des vices cachés dans l’immobilier peut être mise en jeu 2 ans après la découverte du vice.

Que pouvez-vous tirer du vendeur ?

Vous avez plusieurs possibilités une fois que la présence de vice est prouvée :

Demande de réparation des dommages
Demande de diminution du prix de vente
Annulation de la vente et remboursement du prix

Clause de non-garantie

Lors d’un achat d’un bien immobilier, il existe une situation dans laquelle le nouveau propriétaire ne peut pas faire jouer la garantie des vices cachés. C’est notamment quand le contrat de vente comporte une clause de non-garantie des vices cachés. Cela oblige l’acquéreur d’accepter l’état actuel du bien immobilier sans pouvoir se plaindre des défauts après la signature du contrat de vente. Il faut noter que cela n’est valable que si le vendeur est un particulier. Cependant, si le vendeur est un professionnel, vous pouvez en tirer un versement de dommages et intérêts.